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　　家住南屏街某高档公寓的王先生，生活很方便。早上起床后下到一楼就是家餐饮店，吃完早点去隔壁的写字楼上班，所谓工作、吃饭、娱乐统统都在家门口。唯一的不足，就是人多，似乎整个城市的人口每天都要朝这里涌来。白天不敢开窗，午睡成为奢侈品，好在夜深人静，人流散去，王先生可以享受短暂的宁静。

　　2012年年初，张女士打算二次置业，老房子在闹市区，住了许多年，看惯了熙熙攘攘，打算找个安逸的二居所。可挑来挑去，发现理想中的房子还真不好找，品质不错的交通太远，近点的楼盘又掺杂了太多商业。那种低密度、高绿化率、楼层不高、环境景观都还不错的纯住宅小区着实难找。

　　经过一番奔波，张女士最终将目标锁定在滇池路片区。目前，张女士的购房对象已基本敲定，但回想前前后后近半年的选择过程发现，看似项目众多的房地产市场中，物业类型并不丰富。市面上城中村改造后的综合体项目占据多数，且多为高密度的高层点式房，印象中传统而纯粹的住宅小区却难见踪影。

　　与张女士有同样疑惑的人不在少数。城中村的密集改造为城市发展做出极大贡献，且城中村多聚集在城市核心地带，改造后的项目势必配备部分商业功能，从而满足繁华区域内的商业需求。而高层点式建筑又能极大程度上提高空间利用率，于是，这样的建筑模式从而成为城市核心地带最常见的。

　　对此，业内人士认为，按目前情况来看，从土地集约利用的情况出发，二环内将不可能再出现纯住宅。所谓的纯住宅，低密度、高绿化的多层高品质洋房是其重要标志。正所谓物以稀为贵，十年前纯住宅小区还正普遍之时，其单价不过2000余元，如今已普遍过万，且并不愁卖。一边满城尽是综合体，一边是屈指可数的纯住宅，摩天大楼的频现，确实能解决日益增长的人口与土地资源间的矛盾，但亦有人认为，改善型二次置业者也是市场刚需，参与纯住宅项目的开发，同样面临巨大的商机。

　　从市场反映来看，受政策影响，尤其是近半年来不少项目价格松动显现，然而，在物以稀为贵的市场规则下，纯住宅项目鲜少降价，销售量却呈稳定增长态势。正所谓需求决定市场。

　　与此同时，由城中村改造的综合体项目也开始陆续面市，繁华的商业与宁静的居住间该如何平衡，考验开发商项目运作能力、物业管理水平的市场磨合期也即将到来。

　　未来，伴随着市场的不断规范发展，从政府相关部门陆续出台的文件中我们可以得知，商业的运作将越来越规范，对小区住户权益的保护也将日趋完善，比如餐饮、KTV、夜总会等高噪音行业都将得到有效监管。最重要的是，市面上的物业类型将逐渐丰富，比如当今纯住宅稀少的现状将得以改变。更人性化的住宅、更科学的市场配比，这一切都值得期待。(昆明日报 记者邓攀）

　　受政策影响，在过去一年中，众多开发商加快推广商业的步伐，甚至一些原本不考虑商业部分的住宅项目开始加入商业体量，为求资金的快速回笼，卖商业成为不少开发商的救命稻草。另一方面，城中村项目的回迁改造成为近几年来昆明楼市的主旋律。综合各种原因，昆明纯住宅项目日益稀少并成为奢侈品。

　　之所以奢侈，主要有两点。一是体现在价格上，少则8、9千多则1万5、6，虽位居二环以外，价格却直逼核心商务区高档写字楼。楼市虽经过近一年的调整，但纯住宅价格坚挺依旧。二是体现在奢侈享受上，同样一块面积的土地，建30层与建7层的概念完全不同，也就是说，在纯住宅里，7层住户分享着高层建筑中30层住户的各种资源。所以，价格也自然而然奢侈起来。

　　另外，纯住宅小区由于大多出现在二环以外，拥有风景优美的天然资源也不失为一种奢侈。如滇池路与广福路交叉处的华夏曦岸项目，就紧邻秀丽而清澈的采莲河。同时，为了使项目看起来更值得起这个价，周密规划、精耕细作，慢工出细活也成就了这类高档住宅的不俗品质。(昆明日报 记者邓攀）

　　纯住宅项目与商住综合体项目的博弈由来已久，目前的房地产市场中，纯地产项目固然因为其稀缺性一直备受关注，但也不乏运作成功的大型商住综合体项目频频亮相。从消费者角度来说，购房的一个主要关注点在于居住环境是否安静、安全，因此综合体项目中商业部分的合理规划和引入显得尤为重要。

　　对于规范开发行为，在提供商业配套便利性的同时，保证业主的居住质量这一问题上，我市政府相关部门即将实施的一系列的政策法规起到了积极的引导作用。例如昆明市即将实施的《昆明市城乡规划管理技术规定》中第七条规定，在商业及商务办公项目中，除有特殊规定外，不得设置类似住宅户型的办公空间，不宜在单个办公空间中设置独立卫生间；在商务办公建筑标准层中，必须按规范设置公共卫生间。

　　这条规定的提出，是因为过去一些房地产商为规避市场风险，将依法批准的商业建筑变相改为住宅使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推向市场。“商改住”是一种违法开发行为，一般商业、办公类项目的土地使用年限只有40年或50年，水、电等按照商业价格收取。此外，商业设施和住宅建设的规划目的不同，二者的公共配套设施指标也不同，“商改住”项目都不具备户口迁入、小孩入学等资格，而且商业地产容积率高，居住舒适性和安全性较差，其引发火灾或治安等隐患值得警惕。这种行为，无疑是对购房者权益的侵害。

　　需要明确的是，住宅项目中商业部分的合理规划及引入，仅仅依靠政府部门的规范与指导是不行的，还需要处在市场最前沿的开发商从土地性质、项目特点出发，予以实行。对于这一方面，昆明风之铃房地产咨询公司总经理姜芸认为，开发商在进行商业部分的合理规划时，应兼顾项目的经济价值和城市社会价值。

　　从项目的经济价值来看，目前昆明大部分的项目开发建设都是基于城中村改造而来，这类项目成本普遍偏高，适当加入商业部分显然是平衡高昂开发成本的有效方法之一。

　　从项目的城市社会价值来看，城中村改造项目大多集中在城市的核心位置。占据了城市成熟发展区的项目，应当综合考虑到满足城市人口的全面生活需求性，包括吃穿住行，即商业的餐饮、零售、娱乐、商旅等等各项消费项目的合理配搭。

　　关于如何做到合理规划，姜芸也支了一招，“开发商在项目开发中主导，再通过专业咨询机构进行研判。从城市商业容量、商业消费市值测算等来预估商业规模和体量，并且根据项目定位和消费关联性分析来进行商业定位，最终实现商业部分的合理规划。（昆明日报 记者关兰）

　　大量城市综合体的出现让我们生活的便利性、趣味性都大大增加，出于方便我们可能愿意买这里的房子，而出于居住的纯粹性我们可能又不太愿意买这里的房子。

　　从居住的舒适性来看，适当的商业配比可以满足小区住户的生活需要，然而大体量的商业体植入住宅区，以及不可控的招商行为将导致小区住户和商户之间的矛盾。因商业和住宅混杂模式而已经出现的负面影响并不少见。

　　如今，这一现象得到有效改善。据最新规划要求，在一个综合项目中商业部分都将单独划分出来，要求建成相对集中的商业街区，同时，公寓这一商改住的行为也将被终止。

　　至此，商业的繁华或许可以不再成为安心居住的对立面。而对于之前的综合项目而言，有效的管理也能解决此类问题。如开在小区里的饭馆，不周油烟扰民；小区附近的KTV，内部采用高强度隔音装饰材料；住宅区附近实行禁鸣等措施都将促使商业与居住的和谐共存。（昆明日报 记者邓攀）

　　随着政府对房地产行业宏观调控作用的显现，市场开始降温，消费者也趋于冷静。在有一定经济能力的前提下，越来越多的改善性购房者开始关注所购买的房屋的居住环境及品质，纯住宅项目因而备受追捧。

　　在目前一片降价声中，纯住宅项目因为其优质的居住环境和资源稀缺的现状，价格依旧坚挺，占比少、价格高已成不争的事实。从记者调查来看，目前昆明市几个在售的纯住宅项目均价都在9000元/平米左右，与同一地段商住混合项目相比，均价约高1000元/平米。

　　虽然价格略高，但这一类楼盘一经推出，仍然能吸引大量消费者的关注。例如地处滇池路片区的“华夏曦岸”项目，从去年年底开盘以来，不断有消费者前往售楼部咨询购买，形成了一股持续购买的热潮，这些消费者中有很多都是亲戚或者朋友购买了一套，然后推荐给其他人，截至目前，该楼盘一期“天境”系列已经完成了90%的销售任务。而位于龙泉路片区的同类型项目“名匠誉峰”，一期218套房源还未开盘，就已经被消费者预选了150多套。

　　据了解，目前纯住宅项目中，比较受欢迎的户型是90平米以下的中小户型，购买这一类户型的消费者一般分为两类，一类是已经有一套房子，需要再买一套以改善居住环境的，另一类则是购买婚房，属于首次置业，但有一定经济能力，这次购买的房子差不多能满足未来10年的需求。

　　相比之下，大部分成熟家庭比较偏向于大户型，这一类消费者大多属于社会精英，经济基础良好，在购房置业时会更多地考虑项目的居住品质、环境安全度等。例如“名匠誉峰”项目，目前整个楼盘的顶跃和底跃户型非常受欢迎，这种户型的均价都1.6万元/平米左右。开发商也充分考虑到这一类人群的诉求点，在户型设计上做足工夫，让每个房间都有可扩充的尺寸，每个房间可大可小，充分满足了业主的个性化居住需求。

　　总的来说，选择购买纯住宅的消费者对项目的硬件设施、环境设置、安全性等方面都有着较高的要求，这类消费者一般都有一定积蓄，以改善性住房需求为主，愿意等待能满足自己需求的房子，因此，纯地产项目在未来的一段时间内，将继续受到消费者的关注。（昆明日报 记者关兰）

　　随着政策效果逐渐显现，投机性需求得到有效抑制以及中央政府一再强调调控决心，开发商“以价换量”或“折价走量”愈加明显。而在越来越多的项目加入到降价促销阵营当中之时，某些纯住宅的价格却始终保持稳定售价，表现出明显的抗跌性。

　　2012年3月以来，在“观望气氛日益浓郁，资金链持续绷紧”这样内忧外患的局面下，昆明楼市打折降价的现象开始悄然扩张蔓延。从“5万抵10万”、“买房送地下室”到“累计最高可享8%优惠”，再到“特价房一口价5980元/平方米”不少开发商纷纷调整价格策略，以低于市场预期价格入市，一些楼盘还给出之前罕有的优惠打折幅度和特价房源。

　　与这部分“薄利多销”的项目有别，纯住宅楼盘的降价动力却很有限，价格依然表现得相对坚挺。万科白沙润园从2011年11月到现在，洋房均价从10300元/平方米略涨到10800元/平方米；华夏曦岸首期尽管目前已经是尾房销售，但是价格却一直保持在每平方米1万余元；而御景新城联排别墅均价则从去年9月的6500元/平方米小增300元至现在的6800元/平方米。

　　对此，业界人士分析认为，在市场紧缩的背景下，置业者更倾向“优中选精”，具备稀缺性和未来升值潜力的项目更容易受到购房者的青睐。而如今由于受政策影响，众多开发商加快步伐推广商业，甚至一些原本不考虑商业部分的住宅项目开始加入商业部分，为求资金的快速回笼，导致眼下纯住宅项目日益稀少，这也让此类物业“物以稀为贵”，表现得更为抗跌。当然，稀缺性并不能成为纯住宅项目吸引购房者的唯一杀手锏。该人士还表示，纯住宅项目在品质、配套、设计等方面打造专注程度也是综合体楼盘所无法比拟的，所以，纯住宅项目在品质进化方面的提升是其保值和增值的另一关键因素。（昆明日报 记者刘婷婷）

　　访昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈

　　住宅项目中的商业取舍是一个老生常谈的话题，对于住宅项目中配置合适的商业对于住宅的便利和价值提升将有很好的促进，但如果商业过多或者业态不合适，那么住宅居住价值将大打折扣。昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈认为，住宅项目中的商业取舍与住宅本身的规划、定位、区位乃至周边产业都有密切关系，配置要根据这些因素进行。

　　“比如项目用地本身就处于原来较为成熟的商圈，那么其商业比例就可能达到50%甚至60%。如果住宅项目处于一个新城，那就要看整个规划、未来入住人口，周边产业配套等，再来决定其商业的业态的配置比例。”邓晓盈表示，处在成熟的商圈中的住宅项目，需要有对应的商业体量以满足需求，而在新兴地区的商业，往往需要有一个培养的过程，商业占比也就要低一些。

　　“像目前有的城中村改造项目，其商业可能就需要一定的培育期。”邓晓盈表示。

　　“商业又有城市商业、社区商业、街区商业等几种表现形式。”邓晓盈说道，不同的商业业态可以满足不同类型的项目定位和需求，比如城市商业既针对本城市的人群，又要满足城市外来人群的需求，而社区商业则主要是为了满足小区居住人群的日常需要，而街区商业往往内容丰富或者特色明显，服务人群也相比社区商业更多。

　　与住宅项目关系更为密切的是社区和街区商业，邓晓盈认为：“住宅和商业应该是互相促进、互相受益的。”她表示，以小便利点、小商铺、小市场为主的社区商业，在城市的升级发展中可能会逐步被超市所替代，这更能满足居住人群日用品、食物等“一条龙”式的购买方式。而街区商业业态多样，伴随周围居住人口变化，周边市场情况变化而变化。

　　此外，项目的商业价值往往还和开发商的经营有关。“开发商能否自持商业，经营培养出一种消费模式、一种习惯、一个成熟商圈，是一个项目成功与否的标志。”邓晓盈认为，在一个项目中，开发商如果能将其商业运作成熟，既能大大提高未来商业部分的收益，更是对其整个项目的价值提升，开发商的实力得以体现。（昆明日报 记者刘宇）

　　谈及住宅与商业之间的关系，昆明创智房地产经纪有限公司总经理吕国平认为，住宅以满足人们居住需求为根本特点，商业以满足人们日常生活需求为根本特点，人们的生活水平是随着商业配套、品质的提高而提高，而商业配套、品质的提高又因人们不断发展的生活需求而决定，两者是无法分割的。

　　“对于开发商而言，其最终目的是追求最大利润，但最大利润要落到实处，而非纸上谈兵。”吕国平介绍，商业的价值要远大于住宅价值，且城市规模越大，商业产品与住宅产品的差距越大，但如果脱离实际情况扩大商业面积，最终只能是浪费资源，丧失机会成本和时间成本，这对开发商是得不偿失。

　　吕国平认为，想要在商业布局中避免纸上谈兵，开发商在考虑利润最大化的同时还应注意影响商业布局的几个因素，包括地理位置、交通、社区成熟度、常住居民的素质、和大型商业区的距离、开发商运营能力、开发商实力、政策导向、区域历史等等。其中，并不是每个因素都占绝对导向，比如，新螺蛳湾就地理位置而言，其远离城市居住区，但政策导向明显且形成规模，加之人们脑海里已经对螺蛳湾形成了历史性记忆，一提到螺蛳湾就想到是商业集中的地方，已经形成消费惯性，这样的商业布局同样可以成功。再比如南亚风情第一城，其成功则首先取决于其地理位置，南亚风情第一城处于滇池路上段，交通方便；同时又弥补了南市区缺少大型综合性商业这一空白；并且通过延续原有商业风格，在面积、质量上实现飞跃，加之开发商超强的商业招商运营能力使其商业影响力在短期内强有力地辐射、扩张，可谓城市商业运营的成功典范。

　　而如果想要既满足业主日常生活的需求，又要减少商业对居住的干扰，吕国平认为，这需要通过拉开商业和住宅的距离来实现，此距离可以使横向的也可以是纵向的。“横向的如和大型集中商业保持距离，但又不影响生活的需求。纵向就是高度，像一些小的社区，离大型集中商业有一定距离，本身有自带部分商业来满足自身社区配套的，在产品上可以选择小高层、高层等，来减弱商业对住宅的干扰。”吕国平说，此外，还可以选择商业和住宅布局相对独立的大型社区，比如世纪城，体育城等，但在商业和住宅面积的比例上要下点功夫，一要满足当前和未来几年发展的需求，二要兼顾开发商的利润成本和时间成本，这点则要考验开发商和设计院的功力如何。（昆明日报 记者严天秀)